Vous souhaitez investir dans l’immobilier et réduire votre impôt sur le revenu ?
IMMOBILIER
L'immobilier, outre l'acquisition de sa résidence principale, est un outil de développement du patrimoine.
Dans cette optique, l'investissement locatif est un outil d'optimisation efficace. L'achat d'un logement locatif permet de se constituer un patrimoine et des revenus supplémentaires.
Indépendamment du dispositif foncier (Pinel, Malraux, Monuments historiques ...) qui contribue à rendre ce type de placement encore plus attractif, vous devez, pour réaliser une bonne opération, prendre en compte l'investissement dans sa globalité.
Ainsi, l'état du marché, les possibilités de location ou de revente à un prix convenable sont des éléments à évaluer lors de l'achat. Votre budget doit également intégrer l'ensemble des dépenses auxquelles vous devrez faire face. Il s'agit notamment des frais de notaire, des impôts (impôt sur le revenu foncier et taxe foncière), des éventuelles charges de copropriété, des frais d'emprunt (frais de dossier, d'assurance...), des assurances (garantie des loyers), des frais de gestion éventuels (gestion du bien confiée à un tiers).
En cas de location meublée (professionnelle ou non professionnelle), vous devez également prendre en considération les frais supplémentaires liés (meubles, vaisselle, frais de gestion...).
SCPI
La société civile de placement immobilier (SCPI) est un organisme de placement collectif qui a pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif (immobilier d'entreprise, immobilier d'habitation...).
C'est un placement spécifique, plus communément appelé "pierre papier", qui permet de détenir indirectement de l'immobilier pour un montant d'investissement plus faible que pour une détention d'immobilier en direct. En effet, selon ses disponibilités financières, l'investisseur peut acquérir plus ou moins de parts et bénéficier totalement des avantages liés aux SCPI (avantages fiscaux dans le cas des SCPI fiscales, perception immédiate de revenus...).
Même si la rentabilité de ces investissements est généralement importante sur une année (de l'ordre de 5 % en moyenne), il est préférable d'envisager ce placement sur le long terme car, le plus souvent, les parts sont acquises à crédit et les revenus perçus participent au remboursement.
Ce placement regroupe de nombreux atouts :
- mutualisation des risques : la SCPI est composée de différents biens immobiliers. Cette diversification aboutit à une sensibilité moins importante aux fluctuations du marché local susceptibles d'affecter un bien ;
- mises de fonds limitées : l'investisseur peut adapter son investissement à son budget car le montant minimum d'une part est de 150 €. Il peut ainsi développer et diversifier son patrimoine ;
- gestion par des professionnels agréés par l'Autorité des Marchés Financiers : ils s'occupent de trouver des locataires, de gérer les questions financières (besoins de trésorerie, financement de travaux...).
- transparence fiscale et possibilité de bénéficier d'un régime foncier favorable ;
- se constituer des revenus complémentaires : l'achat de parts de SCPI, par exemple à crédit, permet de se constituer un patrimoine dont les revenus pourront rembourser le crédit dans un premier temps puis procurer des revenus réguliers et complémentaires lors de la retraite.
Typologie :
Il existe 3 grands types de SCPI qui répondent à des objectifs d'investissement différents :
- les SCPI de rendement dont l’intérêt est de percevoir rapidement des revenus réguliers,
- les SCPI fiscales dont le but est de bénéficier d'avantages fiscaux (amortissements, réductions d'impôt) afin de réduire son imposition,
- les SCPI de plus-values qui permettent d'effectuer un investissement à long terme en misant sur une valorisation importante du patrimoine immobilier de la SCPI.
NUE PROPRIETE D’UN BIEN IMMOBILIER – DEMEMBREMENT TEMPORAIRE D’USUFRUIT
Acquérir la nue-propriété d'un bien immobilier vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier dans des conditions très intéressantes, en limitant significativement le montant de l'investissement initial.
Avec cette technique, dite de démembrement temporaire d'usufruit, vous acquérez la nue-propriété d'un bien immobilier, l'usufruit, autrement dit les loyers, revenant, pendant une période déterminée, à un bailleur social spécialiste de la gestion locative.
Le montant de l'investissement est, ainsi, réparti entre l'usufruitier et vous-même. La quote-part à acquitter par chacun est déterminée selon la valeur de l'usufruit temporaire, estimée en fonction de sa durée, à 23 % de la valeur en pleine propriété par période de 10 ans.
Le montant de l'acquisition de la nue-propriété est donc très inférieur à celui d'un achat en pleine propriété.
Pendant toute la durée du démembrement de propriété, les contraintes d'administration (la mise en location, les réparations...) et de gestion reviennent à l'usufruitier.
Au terme de l'usufruit temporaire, en tant que nu-propriétaire, vous récupérerez la pleine propriété du bien sans aucun frais supplémentaire.
Plusieurs possibilités s'offrent alors à vous :
- conserver le bien et percevoir les loyers (qui peuvent, par exemple, compenser une diminution de revenus consécutive à votre départ en retraite),
- revendre le bien pour réaliser une plus-value.
En tant que nu-propriétaire, pendant la durée du démembrement de propriété :
- vous ne subissez pas d'imposition sur les revenus fonciers, ces derniers étant perçus par l'usufruitier,
- vous ne supportez pas de taxe foncière, qui est établie au nom de l'usufruitier,
- vous pouvez déduire certaines charges (dépenses de grosses réparations et autres dépenses si le bien est donné en location par l'usufruitier) de vos autres revenus fonciers,
- vous pouvez déduire vos intérêts d'emprunt de vos autres revenus fonciers, dans le cas où vous empruntez pour réaliser votre investissement,
- vous n'êtes pas imposé à l'IFI au titre de la nue-propriété.